Согласно абз. 4 п. 6 ст. 171 НК РФ принятые к вычету суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении (строительстве) объекта недвижимости, подлежат восстановлению в случае, если указанные объекты недвижимости в дальнейшем используются для осуществления операций, указанных в пункте 2 ст. 170 НК РФ. К этим операциям относятся:
- операции, не облагаемые (освобождаемые от налогообложения) налогом на добавленную стоимость (ст. 149 НК РФ);
- операции по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), местом реализации которых не признается территория РФ (ст.ст. 147, 148 НК РФ);
- операции, в отношении которых применяется специальный режим налогообложения;
- операции, осуществляемые налогоплательщиками, освобожденными от обязанностей по уплате НДС в соответствии со ст.ст. 145, 145.1 НК РФ;
- операции, не признаваемые объектом налогообложения согласно п. 2ст. 146 НК РФ.
При этом восстановлению подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику:
- при проведении подрядчиками капитального строительства объектов недвижимости (основных средств);
- при приобретении недвижимого имущества (за исключением воздушных, морских судов и судов внутреннего плавания, а также космических объектов);
- при приобретении иных товаров (работ, услуг) для осуществления строительно-монтажных работ;
- исчисленные налогоплательщиком суммы НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.
Исключением являются основные средства:
- которые полностью самортизированы;
- (или) с момента ввода которых в эксплуатацию у данного налогоплательщика прошло не менее 15 лет.
Однако, если после указанного срока была проведена реконструкция объекта недвижимости, то восстановлению подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику по товарам, работам, услугам, приобретенным для проведения реконструкции (абз. 6 п. 6 ст. 171 НК РФ).
Порядок восстановления сумм налога установлен абз. 5 п. 6 ст. 171 НК РФ:
1) налогоплательщик обязан по окончании каждого календарного года в течение десяти лет, начиная с года, в котором налогоплательщик начал начислять амортизацию по данному основному средству, в налоговой декларации, представляемой в налоговые органы по месту своего учета за последний налоговый период каждого календарного года из десяти, отражать восстановленную сумму налога;
2) расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет, производится исходя из одной десятой суммы налога, принятой к вычету, в соответствующей доле;
3) указанная доля определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав, не облагаемых налогом, в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (переданных) за календарный год;
4) сумма налога, подлежащая восстановлению, в стоимость данного имущества не включается, а учитывается для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов в соответствии со ст. 264 НК РФ.
Порядок восстановления НДС, связанного с реконструкцией объекта, проведенной после истечения 15-летнего срока эксплуатации объекта (или после полной амортизации объекта), установлен абз. 7 и 8 п. 6 ст. 171 НК РФ.
Пример
Организация-застройщик до 2012 года занималась строительством коммерческой недвижимости. С марта 2012 года организация начала строить также многоквартирные жилые дома.
Организация использует льготу, установленную пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Код операции 1010270 (рекомендован письмом ФНС России от 12.08.2010 № ШС-37-3/8932@).
В августе 2010 г. организация ввела в эксплуатацию нежилое офисное помещение стоимостью 23 600 000 руб. (в т.ч. НДС – 3 600 000 руб.). НДС был заявлен к вычету в установленном порядке в 3 квартале 2010 г.
Для целей налогообложения прибыли объект был включен в состав амортизируемого имущества в августе 2010 г. Начало начисления амортизации по объекту – сентябрь 2010 г.
В связи с тем, что с 2012 года объект недвижимости используется для осуществления операций как облагаемых, так и необлагаемых НДС, сумма НДС, ранее принятая к вычету подлежит восстановлению ежегодно в размере, определяемом по формуле:
НДСi = 1/10 х 3 600 000 руб. х Дi, где
НДСi – сумма НДС, подлежащая восстановлению в i-м году;
Дi – доля операций, не облагаемых НДС, в общей сумме отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав за i-тый календарный год.
В 2012 году доля необлагаемых НДС услуг составила 35,5% в общей стоимости услуг, оказанных застройщиком за календарный год.
За 2012 год сумма НДС, подлежащая восстановлению, составила 127 800 руб. (1/10 х 3 600 000 х 35,5%). Указанная сумма из приложения № 1 к разделу 3 перенесена в строку 090 раздела 3 налоговой декларации по НДС за 2012 год.
В 2013 году доля необлагаемых НДС услуг составила 51,28% в общей стоимости услуг, оказанных застройщиком за календарный год.
Соответственно, за 2013 год сумма НДС, подлежащая восстановлению, составила 184 680 руб. (1/10 х 3 600 000 х 51,3%). Указанная сумма из приложения № 1 к разделу 3 переносится в строку 090 раздела 3 налоговой декларации по НДС за 2013 год.
