Правила бухгалтерского учета у застройщика:
1) расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства (в т.ч. объектов долевого строительства у основного застройщика) отражаются в бухгалтерском учете с применением субсчета 08-3 (и при хозспособе, и при подрядном способе строительства);
2) строительство для себя: Дебет 01 Кредит 08-3;
3) строительство на продажу:
Дебет 43 Кредит 08-3 - при строительстве собственными силами,
Дебет 41 Кредит 08-3 - при строительстве подрядным способом;
4) строительство по договорам инвестирования или долевого строительства:
Дебет 76 Кредит 86 – на дату заключения договора отражается сумма инвестиций, причитающаяся к получению и сумма дебиторской задолженности инвестора (дольщика);
Дебет 50, 51 Кредит 76 (по объектам, инвесторам/дольщикам) – сумма поступившего взноса;
Дебет 86 Кредит 08-3, 19 – передача объекта инвестору (дольщику);
Дебет 08-3 Кредит 90-1 – услуги застройщика (в случаях, когда договором отдельно вознаграждение застройщика не предусмотрено);
Дебет 62 Кредит 90-1 – услуги застройщика, предъявляемые инвестору (дольщику) по условиям договора;
Дебет 90-2 Кредит 20 (26) – списаны расходы на содержание застройщика;
5) в отношении договоров участия в долевом строительстве инструкцией ФСФР (от 30.11.2006 № 06-137/пз-н) установлен порядок ведения аналитического учета активов и обязательств:
- по каждому участнику долевого строительства,
- по каждому договору,
- по активам, находящимся в залоге у дольщиков (забалансовый счет 009),
- по обязательствам дольщиков по внесению платежей в предусмотренный договором период (т.е. задолженность должна делиться на срочную и просроченную),
- по оплате жилых помещений после завершения строительства.
Аналитический учет на субсчете 08-3:
1. По технологической структуре (Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина от 30.12.1993 № 160):
- строительные работы,
- работы по монтажу оборудования,
- оборудование, требующее монтажа,
- оборудование, не требующее монтажа,
- прочие капитальные затраты,
- расходы, не увеличивающие стоимость основного средства (вычитаются).
Более развернутая технологическая структура с комментариями по каждой статье приведена в постановлении Госкомстата РФ от 03.10.1996 № 123. В настоящее время документ отменен, но его можно использовать для построения аналитического учета к субсчету 08-3.
2. Для внутренней отчетности учет также ведут по главам сводного сметного расчета (см. в МДС 81-35.2004):
Глава 1. Подготовка территории строительства
Глава 2. Основные объекты строительства
Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения
Глава 4. Объекты энергетического хозяйства
Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи
Глава 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения
Глава 7. Благоустройство и озеленение территории
Глава 8. Временные здания и сооружения
Глава 9. Прочие работы и затраты
Глава 10. Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия
Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров
Глава 12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор.
Чтобы правильно «разнести» капитальные затраты по главам сводного сметного расчета, можно руководствоваться п.3.25 МДС 81-35.2004. Нумерация локальных смет (локальных сметных расчетов), как правило, производится следующим образом: первые две цифры соответствуют номеру главы сводного сметного расчета, вторые две цифры - номеру строки в главе, третьи две цифры означают порядковый номер локального сметного расчета (сметы) в данном объектном сметном расчете (смете). Например: N 02-04-12. Номера объектных смет (объектных сметных расчетов) по такой системе нумерации не включают в себя последние две цифры, соответствующие номерам локальных сметных расчетов (смет). Например: N 02-04.
