Застройщик (обеспечивает строительство):
- инженерные изыскания;
- проектирование;
- получение разрешения на строительство;
- подготовка строительной площадки (отселение жителей с застраиваемой территории, снос старых зданий, создание временных титульных зданий и сооружений);
- выполнение функций заказчика (либо заключение договора со специализированным заказчиком, либо заключение договора только на осуществление технического надзора).
Заказчик (осуществляет строительство):
- организация строительства объекта (заключение договора генерального подряда и договоров подряда на отдельные виды работ);
- технический надзор;
- ввод объекта в эксплуатацию, передача его застройщику.
См. Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утв. постановлением Госстроя РФ от 08.06.2001 № 58.
Полный заказчик, технический заказчик – новые термины делового оборота (сформировались на практике). Технический заказчик осуществляет только технический надзор.
В п.3 ст.52 Градостроительного кодекса лицом, осуществляющим строительство, назван застройщик или заказчик.
Что означает «осуществлять строительство» - расшифровка в п.3 ст.52 Градостроительного кодекса:
- организация и координация работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту),
- обеспечение соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе строительных работ,
- осуществление контроля за качеством выполненных работ и их соответствием требованиям проектной документации.
Строительный контроль – проверка соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Порядок проведения строительного контроля установлен постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468.
Строительный контроль проводит лицо, осуществляющее строительство. Таким лицом могут быть застройщик или заказчик. Для проведения строительного контроля застройщик или заказчик могут привлекать физическое или юридическое лицо (п.2 ст.53 Градостроительного кодекса).
Перечень работ по организации строительства (реконструкции, капремонта), для которых требуется свидетельство о допуске, выдаваемое СРО – в пункте 33 приказа Минрегиона от 30.12.2009 № 624. Перечень работ по осуществлению строительного контроля, для которых нужен допуск – в пункте 32 этого приказа.
Проектно-изыскательские работы – это капитальные затраты (включаются в инвентарную стоимость строящегося объекта, «собираются» по дебету субсчета 08-3).
Проектированию предшествует предпроектная стадия:
- геологические изыскания на проектной площадке,
- топографические исследования,
- разработка ТЭО (технико-экономическое обоснование строительства) или ТЭР (технико-экономический расчет).
Застройщик (заказчик) должен представить проектной организации:
- согласованные и утвержденные документы об отводе участка для строительства;
- архитектурно-планировочное задание;
- данные о топографической съемке и о геологических условиях участка застройки;
- технические условия на подключение проектируемого здания к существующим инженерным коммуникациям;
- необходимые сведения для разработки проекта организации строительства и составления сметной документации.
Стадии проектирования:
1) в одну стадию (рабочий проект) разрабатываются проекты для типовых зданий и сооружений;
2) при 2-х стадийном проектировании разрабатываются:
а) проект (стадия «П»), который включает:
- архитектурно-строительные чертежи (планы, фасады, объемы, инженерное оборудование, организацию строительного производства и др.),
- технико-экономические показатели и сметы;
б) рабочая документация (стадия «РП») – комплект рабочих чертежей, состоящий из:
- архитектурных и архитектурно-строительных решений,
- конструкций (металлических, железобетонных, деревянных),
- внутренней планировки,
- внутренних инженерных сетей,
- наружных сетей водопровода,
- канализации,
- отопления,
- электроснабжения и др.
