Маржа по окончании строительства объекта - разница между полученными инвестициями и фактическими затратами на осуществление строительства. Как правило, экономия от строительства остается у застройщика, который не получал отдельно вознаграждение. Если договором инвестирования предусмотрено вознаграждение застройщику, то условие об экономии оговаривается в договоре отдельно. Экономия может быть возвращена инвестору, либо разделена между инвестором и застройщиком в установленных договором долях.
Бухгалтерская учетная политика:
1) экономию можно отражать:
а) в составе прочих доходов:
Дебет 86 Кредит 91-1 – экономия с учетом НДС;
Дебет 91-1 Кредит 68 «Расчеты с бюджетом НДС» - НДС по расчетной ставке 18/118;
б) (или) в составе реализации (на основании акта или иного документа для инвестора):
Дебет 86 Кредит 90-1 – экономия с учетом НДС;
Дебет 90-3 Кредит 68 «Расчеты с бюджетом по НДС» - НДС по расчетной ставке 18/118;
2) если в течение действия инвестиционного договора застройщик отражал выручку от реализации своих услуг, то убытки по окончанию договора отражают следующим образом:
а) сторнируют реализацию текущего года:
(Дебет 08 Кредит 90-1) – СТОРНО выручки,
(Дебет 90-3 Кредит 76 «НДС отложенный») – СТОРНО НДС отложенного
- за прошлые годы отражают убытки прошлых лет в составе прочих расходов:
Дебет 91-2 Кредит 08 – на сумму излишне отраженной выручки,
Дебет 76 «НДС отложенный» Кредит 91-2 - на сумму НДС с излишне отраженной выручки;
3) если в течение действия инвестиционного договора застройщик не отражал выручку от реализации услуг в бухгалтерском учете, то убытки относятся в состав прочих расходов: Дебет 91-2 Кредит 08.
Налоговая учетная политика:
- при получении экономии от строительства ее сумма за вычетом НДС включается в состав внереализационных доходов (косвенно следует из п.14 ст.250 НК РФ);
- (или) в составе доходов от реализации (должно подтверждаться актом или счетом или иным документом для инвестора);
- при получении убытков – в составе прочих расходов, связанных с реализацией услуг застройщика (пп.49 п.1 ст. 264 НК РФ).
Какой документ составлять на вознаграждение застройщика:
унифицированной формы нет, поэтому форма документа утверждается в приложении к бухгалтерской учетной политике (п.4 ПБУ 1/2008).
Если в инвестиционном договоре не предусмотрено, что инвестиционный вклад покрывает также расходы, связанные с вводом объекта в эксплуатацию и содержанием объекта до передачи его инвесторам (дольщикам), то указанные расходы инвестор может не принять. Соответственно эти расходы учитываются в составе текущих расходов застройщика.
