Экономию или перерасход определяют в целом по объекту строительства

Одним из способов привлечения финансирования для строительства объектов недвижимости является долевое или инвестиционное строительство, которое осуществляется застройщиком, владеющим земельным участком (на праве собственности или аренде), предназначенном для строительства.

Цель такого строительства – получение прибыли в виде разницы между полученными инвестиционными взносами и величиной затрат на строительство.

Собственниками построенного объекта становятся его инвесторы или дольщики.

Источниками финансирования строительства объекта в этом случае являются средства инвесторов (дольщиков):

а) по договорам инвестирования, соинвестирования, финансирования строительства объекта - в рамках закона об инвестиционной деятельности (закон № 39-ФЗ от 25.12.1999);

б) по договорам участия в долевом строительстве - в рамках закона о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства (закон № 214-ФЗ от 30.12.2004).

Расходы застройщика по возведению объекта строительства отражаются по дебету субсчета 08-3. Эти расходы формируют инвентарную стоимость объекта.

Операции, связанные с получением целевых инвестиций и передачей объекта инвесторам (дольщикам), в бухгалтерском учете застройщика отражаются проводками:

Дебет 76 Кредит 86 – на дату заключения договора отражается сумма инвестиций, причитающаяся к получению и сумма дебиторской задолженности инвестора (дольщика);

Дебет 50, 51, 52 Кредит 76 (по объектам, инвесторам/дольщикам) – сумма поступившего взноса;

Дебет 86 Кредит 08-3 – передача объекта инвестору (дольщику).

Если в результате получится экономия от строительства, то сумма экономии отражается в составе (в зависимости от решений учетной политики):

прочих доходов (Дебет 86 Кредит 91-1);

(или) доходов от реализации (Дебет 86 Кредит 90-1).

Перерасход по строительству объекта списывается в прочие расходы: Дебет 91-2 Кредит 08-3.

Поскольку объект передается инвесторам (дольщикам) после ввода его в эксплуатацию, то есть когда он полностью закончен строительством и принят государственной приемочной комиссией, то экономию или перерасход определяют в целом по объекту после его передачи инвесторам (дольщикам).

Для целей налогообложения прибыли целевые средства инвесторов (дольщиков), полученные застройщиком, относятся к необлагаемым доходам на основании пп.14 п.1 ст.251 НК РФ. При этом застройщик обязан:

а) вести раздельный учет инвестиционных поступлений и расходов, связанных с их использованием;

б) использовать средства инвесторов только по целевому назначению, определенному условиями договора инвестирования;

в) использовать средства дольщиков только по целевому назначению, определенному статьей 18 Федерального закона от 13.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.

Полученная экономия от строительства для целей налогообложения прибыли включается в состав внереализационных доходов застройщика.

Расходы по строительству объекта, формирующие его инвентарную стоимость, не учитываются застройщиком в налоговой базе по налогу на прибыль. Следовательно, и убыток от строительства расходом застройщика не признается.

Такой вывод сделан в письме Минфина от 16.09.2011 № 03-03-06/1/54.

В этом же письме сделан еще один важный для застройщиков вывод:

в рамках строительства одного объекта недвижимости застройщик вправе определять экономию или перерасход денежных средств участников долевого строительства в целом по объекту недвижимости.

Этот вывод в полной мере распространяется и на договоры инвестирования, исходя из того, что инвесторам (как и дольщикам) передаются помещения только в составе законченного строительством и введенного в эксплуатацию объекта в целом.