Целевое использование застройщиком средств дольщиков

Может ли застройщик использовать целевые средства дольщиков на погашение займов и кредитов

В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. Застройщик обязан вести раздельный учет поступлений от дольщиков (инвесторов) и расходов, связанных с целевым использованием указанных средств. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Если застройщик заключает договоры инвестирования, то цели, на которые могут быть истрачены средства инвесторов, определяются условиями договоров.

Привлечение средств физических лиц для строительства многоквартирного жилого дома по договорам инвестирования не допускается. Финансирование строительства инвесторами - физическими лицами в данном случае может осуществляться только по договорам участия в долевом строительстве. Отношения сторон по таким договорам регулируются Федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (от 30.12.2004 № 214-ФЗ). При этом полученные от дольщиков средства застройщик может израсходовать только на цели, прямо указанные в статье 18 вышеназванного закона.

 В связи с тем, что первый договор участия в долевом строительстве застройщик может заключить только после опубликования проектной декларации, то есть после разработки проектной документации, прохождения ее экспертизы и получения разрешения на строительство, при недостаточности собственных средств ему приходится прибегать к заимствованиям. Кроме того, собственные и заемные средства застройщику приходится вкладывать на всех этапах строительства, поскольку для заключения договоров с дольщиками требуется значительный период времени. Немаловажным фактором является степень риска, которую готов принять на себя дольщик. Как правило, граждане в большей  степени готовы заключать договоры участия в долевом строительстве при выполненном объеме работ в размере 60-70%. В этот период недостаток оборотных средств обычно покрывается за счет привлечения кредитов и займов. Соответственно, для того, чтобы иметь возможность в последующем средства дольщиков направить на погашение кредитов и займов, необходимо вести раздельный учет по использованию заемных средств. Только в том случае, если заемные средства были направлены на цели, указанные в статье 18 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, погашение основного долга по указанным кредитам и займам за счет средств дольщиков может рассматриваться как возмещение затрат, связанных с проектированием и строительством объекта.

Расходы, связанные с проектированием и строительством объекта, застройщик учитывает на субсчете 08.3. Для подтверждения целевого расходования средств рекомендуется организовать аналитический учет на данном субсчете в разрезе глав сводного сметного расчета. Например, счет 08, субсчет 03 «Строительство объектов основных средств», субсчет «Номер дома», субсчет «Глава __». Перечень глав сводного сметного расчета и их содержание приведены в МДС 81-35.2004.

В бухгалтерском учете застройщика операции отражаются следующими проводками:

Дебет 50, 51, 52 Кредит 66, 67 - получение кредитов и займов;

Дебет 60, 76 Кредит 51 - перечисление средств проектировщикам, подрядчикам, поставщикам и пр.;

Дебет 08.3 Кредит 60, 76 - отражены расходы на проектирование и строительство объекта (в разрезе глав сводного сметного расчета);

Дебет 76, субсчет «Расчеты с дольщиками», аналитический учет «Ф.И.О., номер договора, номер дома и квартиры» Кредит 86, субсчет «Номер дома» - заключен договор участия в долевом строительстве;

Дебет 50, 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты с дольщиками» - получены средства дольщиков;

Дебет 86 Кредит 08.3 – закрытие финансирования объекта за счет целевых средств дольщиков по окончании строительства.

Учет расходования заемных средств на счетах бухгалтерского учета не ведется, его следует вести в отдельном регистре. Например, при перечислении средств проектировщикам, подрядчикам и др. следует сделать соответствующую запись в указанном регистре: «дата, платежное поручение, кому перечислено, за что, сумма». Ниже приведен примерный образец такого регистра.

На заметку

Ответ на вопрос застройщика о возможности использования средств дольщиков на погашение займов и кредитов дан в письме Минфина РФ от 29.03.2012 № 03-03-06/1/166. К сожалению, письмо не содержит четкого ответа на поставленный вопрос и не рассматривает ситуацию с возмещением расходов. При этом в резюме письма говорится следующее: средства на оплату услуг застройщика могут расходоваться застройщиком по своему усмотрению, в том числе и на погашение заемных средств, коммунальных и рекламных расходов организаций, выплату заработной платы сотрудникам, компенсацию возложенных на него дополнительных обременений, которые непосредственно не связаны со строительством объекта. Из чего следует вывод, что при отсутствии раздельного учета расходования заемных средств, подтверждающего, что эти средства направлены на цели строительства многоквартирного дома, возврат займов из целевых средств дольщиков рассматривается как нецелевое использование указанных средств.