Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству (реконструкции, капремонту) самостоятельно при наличии соответствующего допуска (п.3 ст.52 Градостроительного кодекса).
В этом случае застройщик выполняет все функции:
- по осуществлению строительства,
- по строительному контролю,
- по выполнению работ.
НДС (официальная позиция)
Полученные инвестиционные взносы (средства дольщиков) облагаются НДС как авансы. Соответственно, НДС по приобретенным основным средствам, материалам и услугам принимаются к вычету. По окончании строительства передача построенных объектов инвесторам/дольщикам (право собственности на которые возникло у них при уплате взносов), рассматривается как передача результата выполненных работ. К акту приема-передачи помещений следует выписать счет-фактуру в размере инвестиционных (долевых) взносов (которые в данном случае рассматриваются как договорная цена за комплекс услуг по осуществлению, организации и собственно строительству), начислить НДС к уплате и принять НДС с авансов к вычету.
Налоговый учет по налогу на прибыль
Устанавливается в налоговой учетной политике:
Вариант 1. Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ – средства, полученные от дольщиков (инвесторов), рассматриваются как целевое финансирование и не учитываются в составе доходов. Причем НК РФ не содержит специальных положений о способе строительства. Следовательно, в налоговой учетной политике надо установить порядок признания доходов от выполнения функций застройщика и соответствующих им расходов.
Вариант 2. Полученные авансы доходом не являются (пп.1 п.1 ст. 251). В налоговой учетной политике установить порядок признания доходов от реализации (как застройщика и подрядчика) по договорам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и соответствующих им расходов (п.2 ст. 271, п.1 ст. 272).
Вариант 3. Передачу построенного объекта рассматривать как реализацию прочего имущества. Поскольку в данном случае происходит реализация прочего имущества, то в расходы включаются все суммы, связанные с приобретением (созданием) этого имущества (пп.2 п.1 ст. 268 НК РФ), то есть весь субсчет 08-3. Такой вариант должен быть описан в налоговой учетной политике.
Бухгалтерский учет
Порядок бухгалтерского учета устанавливается в бухгалтерской учетной политике. Если организация ставит целью сблизить бухгалтерский и налоговый учет, то в зависимости от выбранного варианта налогового учета операции в бухгалтерском учете будут отражаться следующими проводками.
Вариант 1.
Дебет 76 Кредит 86 – начислены инвестиционные взносы по заключенным договорам, причитающиеся к уплате инвесторами (дольщиками);
Дебет 50, 51 Кредит 76 – получены денежные средства от инвесторов (дольщиков);
Дебет 76, субсчет «НДС с авансов полученных» Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с авансов полученных;
Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 20, 60, 68, 76 – отражены затраты на строительство объекта (в том числе строительные работы, выполненные собственными силами).
Дебет 08 Кредит 90-1 – отражены услуги застройщика;
Дебет 90-3 Кредит 76, субсчет «НДС отложенный» - отложенный НДС с услуг застройщика.
Дебет 90-2 Кредит 26 – списаны расходы, относящиеся к деятельности застройщика;
Дебет 86 Кредит 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» - объект передан по акту приема-передачи инвесторам (дольщикам);
Дебет 76, субсчет «НДС отложенный» Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с услуг застройщика;
Дебет 86 Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с суммы инвестиционных взносов (за минусом ранее начисленного отложенного НДС);
Дебет 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов полученных» - принят к налоговому вычету НДС, ранее уплаченный с авансов полученных.
Если вознаграждение застройщика выделено в договоре отдельной строкой, то его начисление отражается следующими проводками:
Дебет 62 Кредит 90-1 – услуги застройщика предъявлены инвесторам (дольщикам),
Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с услуг застройщика;
Дебет 90-2 Кредит 26 – списаны расходы, относящиеся к деятельности застройщика;
Вариант 2.
Дебет 76 Кредит 86 – начислены инвестиционные взносы по заключенным договорам, причитающиеся к уплате инвесторами (дольщиками);
Дебет 50, 51 Кредит 76 – получены денежные средства от инвесторов (дольщиков);
Дебет 76, субсчет «НДС с авансов полученных» Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с авансов полученных;
Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 60, 68, 76 – отражены расходы по подготовке строительства, уплате земельного налога или арендной платы за землю, проектированию, экспертизе проекта, получению разрешения на строительство и прочие расходы, связанные со строительством объекта (кроме строительно-монтажных работ);
Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 90-1 – ежемесячно отражена выручка от реализации, относящаяся к деятельности подрядчика и застройщика;
Дебет 90-3 Кредит 76, субсчет «НДС отложенный» - начислен отложенный НДС, относящийся к ежемесячно признаваемой выручке;
Дебет 90-2 Кредит 20, 26 – на себестоимость продаж отнесены расходы подрядчика и застройщика, относящиеся к выполненному объему работ;
Дебет 86 Кредит 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» - объект передан по акту приема-передачи инвесторам (дольщикам);
Дебет 76, субсчет «НДС отложенный» Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС, ранее отраженный как отложенный НДС;
Дебет 86 Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с суммы инвестиционных взносов (за минусом ранее начисленного отложенного НДС);
Дебет 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов полученных» - принят к налоговому вычету НДС, ранее уплаченный с авансов полученных.
Вариант 3.
Дебет 50,51 Кредит 62, субсчет «Авансы полученные» - отражены взносы инвестора (участников долевого строительства);
Дебет 76, субсчет «НДС с авансов полученных» Кредит 68, субсчет «расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС с авансов полученных;
Дебет 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 20, 60, 76, 68 – отражены расходы по строительству объекта;
Дебет 62 Кредит 90-1 – передача объекта инвестору (дольщикам);
Дебет 90-2 Кредит 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» - списана инвентарная стоимость (себестоимость) переданного объекта;
Дебет 90-3 Кредит 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» - начислен НДС на дату передачи построенного объекта инвестору (дольщикам);
Дебет 68, субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов полученных» - налоговый вычет НДС, исчисленному с авансов.
