В инвестиционном договоре, как правило,
- отдельно устанавливают вознаграждение застройщика (в твердой сумме или в процентах от инвестиций),
- определяют сроки платежей.
Как начислять доходы от реализации в бухгалтерском и налоговом учете в случаях, когда вознаграждение договором установлено:
1) если договором предусмотрено составление актов и (или) предъявление счетов на оплату:
- доходы признаются на дату составления акта (или предъявления счета) - в бухгалтерской и налоговой учетной политике следует на это указать;
- при начислении дохода на основании счета:
а) в договоре прямо предусматривают, что за оказанные услуги ежемесячно выставляется счет на оплату в размере оказанных услуг и счет-фактура;
б) в договоре можно указать, что оплата счета означает, что инвестор принял услуги, оказанные застройщиком за отчетный период;
в) в самом счете можно указывать месяц, за который оказаны услуги застройщика;
2) если составление актов или счетов договором не предусмотрено:
- в налоговой учетной политике можно признавать ежемесячно равными долями в течение срока, на который приходится очередной платеж (или в течение срока действия договора) (основание - абз.1 п.2 ст. 271 НК РФ);
- в бухгалтерском учете признают доходы так же, но в бухгалтерской учетной политике записывают: выручка признается по мере готовности, степень готовности определяется графиком платежей (или ежемесячно равными долями, или на основании уведомления инвестору) (п.13 ПБУ 9/99).
При отсутствии акта начисление дохода (и в бухгалтерском, и в налоговом учете) надо производить на основании бухгалтерской справки.
Обратите внимание: при отсутствии актов счета-фактуры не выставляются, и НДС не начисляется. В этом случае делают такие проводки:
Дебет 62 Кредит 90-1 – признанные в бухгалтерском учете застройщика оказанные услуги;
Дебет 90-3 Кредит 76 «НДС отложенный» - на сумму НДС с признанной в бухгалтерском учете выручки;
Дебет 90-2 Кредит 20 (26) – списаны текущие затраты отчетного периода.
По окончании строительства после передачи объекта инвесторам (дольщикам) на дату акта приема-передачи начисляют к уплате НДС: Дебет 76 «НДС отложенный» Кредит 68 «Расчеты с бюджетом по НДС».
3) если вознаграждение застройщика в договоре не выделено отдельной строкой, то застройщик определяет в бухгалтерской и налоговой учетной политике, как его начислять.
В договоре может быть записано: доходом застройщика является разница (в т.ч. НДС) между инвестиционными взносами и фактическими затратами на строительство.
Размер вознаграждения застройщика можно определить, исходя из следующего. Сумма инвестиционного вклада определяется на основании сводного сметного расчета (ССФР, сводки затрат) на строительство объекта. Расходы на содержание службы заказчика относятся к прочим капитальным затратам. Согласно абз.3 п.1.4 Положения № 160 и п. 4.87 МДС 81-35.2004 расходы по содержанию застройщиков (работников подразделения капитального строительства действующих предприятий) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов (включаются в гл. 10 сводного сметного расчета стоимости строительства). Поэтому для определения вознаграждения можно взять сумму по гл.10 и распределить ее:
- равномерно на период реализации инвестиционного проекта;
- (или) пропорционально полученному инвестиционному взносу равномерно в течение периода, на который получен этот взнос (по графику платежей);
- (или) по иному показателю.
Если инвестиционный вклад меньше суммы сводного сметного расчета, то сумму по гл.10 следует также скорректировать.
В любом случае, если сумма вознаграждения не определена, то НДС надо исчислять только по окончании строительства объекта (при передаче объекта инвестору).
Бухгалтерские проводки для описанного варианта:
Дебет 08-3 Кредит 90-1 – признанные в бухгалтерском учете застройщика оказанные услуги;
Дебет 90-3 Кредит 76 «НДС отложенный» - на сумму НДС с признанной в бухгалтерском учете выручки;
Дебет 90-2 Кредит 20 (26) – списаны текущие затраты отчетного периода.
По окончании строительства, после передачи объекта инвесторам по акту начисляют к уплате НДС: Дебет 76 «НДС отложенный» Кредит 68 «Расчеты с бюджетом по НДС».
Налоговый учет:
если договором инвестирования не предусмотрен порядок предъявления услуг инвесторам, то в данном случае невозможно четко установить связь между доходами и расходами, так как информация о доходах будет получена только по окончании строительства. Для целей налогообложения - это доходы, указанные в абз.1 п.2 ст. 271.
В налоговой учетной политике надо предусмотреть:
а) доходы признаются (абз.1 п.2 ст.271, абз.2 п.1 ст. 272):
- равномерно
- (или) в размере признанных в отчетном налоговом периоде расходов «прямых и косвенных» или «прямых»;
- (или) в размере доходов, определяемом по гл.10 сводного сметного расчета (по аналогии с рассмотренным выше вариантом для бухгалтерского учета);
б) установить перечень прямых расходов (последний абзац п.1 ст.318);
в) указать, что прямые расходы уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль в том отчетном периоде, к которому они относятся (абз.3 п.2 ст.318).
