Продажа объекта незавершенного строительства: бухгалтерский учет и налогообложение на УСН

Организация совмещает УСН и ЕНВД. Налогообложение операции по продаже объекта производится в рамках УСН

Организация, совмещающая УСН (доходы) и ЕНВД, продает не оконченное строительством нежилое здание, которое в эксплуатацию не вводилось, в состав основных средств не включалось, и в предпринимательской деятельности не использовалось.

В письме Минфина РФ от 12.04.2013 № 03-11-06/2/12261 разъясняется, что доходы от продажи объекта незавершенного строительства учитываются в составе доходов от реализации при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в том числе налогоплательщиками, совмещающими применение УСН и ЕНВД. На основании п. 1 ст. 346.17 НК РФ указанные доходы включаются в налоговую базу кассовым методом, то есть в отчетном (налоговом) периоде их получения.

В бухгалтерском учете доходы от продажи объекта незавершенного строительства признаются в зависимости от применяемого организацией метода ведения бухгалтерского учета. Субъекты малого предпринимательства вправе вести бухгалтерский учет либо методом начислений, либо кассовым методом. Свой выбор организация закрепляет в бухгалтерской учетной политике.

Пример

Балансовая стоимость объекта незавершенного строительства составляет 2 000 000 руб. Продажная цена – 2 100 000 руб. По условиям договора купли-продажи продавцу предоставлена рассрочка платежей: 40 % по факту приема-передачи объекта и оставшиеся 60%  – через 3 месяца после передачи объекта.

Вариант 1. Организация ведет бухгалтерский учет кассовым методом

В бухгалтерском учете сделаны проводки:

- на дату передачи объекта по передаточному акту

Дебет 62, субсчет «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 98 – 2 100 000 руб. – отражены задолженность покупателя и доходы будущих периодов;

Дебет 97 Кредит 08-3 – 2 000 000 руб. – отражены расходы будущих периодов в размере балансовой стоимости выбывшего объекта;

- на дату уплаты 40% от стоимости проданного объекта

Дебет 51 Кредит 62, субсчет «Расчеты с покупателями и заказчиками» - 840 000 руб. – поступила частичная оплата от покупателя;

Дебет 98 Кредит 91-1 – 840 000 руб. – признаны прочие доходы в сумме поступивших денежных средств;

Дебет 91-2 Кредит 97 – 800 000 руб. – признаны прочие расходы пропорционально признанным доходам (40% от балансовой стоимости объекта незавершенного строительства).

В бухгалтерском учете прибыль от продажи объекта незавершенного строительства в размере 40 000 руб. признается в месяце поступления первого платежа;

- на дату уплаты 60% от стоимости проданного объекта

Дебет 51 Кредит 62, субсчет «Расчеты с покупателями и заказчиками» - 1 260 000 руб. – поступила оплата от покупателя;

Дебет 98 Кредит 91-1 – 1 260 000 руб. – признаны прочие доходы в сумме поступивших денежных средств;

Дебет 91-2 Кредит 97 – 1 200 000 руб. – признаны прочие расходы пропорционально признанным доходам (60% от балансовой стоимости объекта незавершенного строительства).

В бухгалтерском учете прибыль от продажи объекта незавершенного строительства в размере 60 000 руб. признается в месяце поступления второго платежа.

В налоговом учете на УСН с объектом налогообложения «доходы» в налоговую базу по единому налогу включаются только доходы:

- на дату уплаты 40% от стоимости проданного объекта – 840 000 руб.;

- на дату уплаты 60% от стоимости проданного объекта – 1 260 000 руб.

Вариант 2. Организация ведет бухгалтерский учет методом начислений

В бухгалтерском учете сделаны проводки:

- на дату передачи объекта по передаточному акту

Дебет 62, субсчет «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 91-1 – 2 100 000 руб. – в составе прочих доходов отражена продажная стоимость объекта;

Дебет 91-2 Кредит 08-3 – 2 000 000 руб. – балансовая стоимость переданного покупателю объекта списана в прочие расходы.

В бухгалтерском учете прибыль от продажи объекта незавершенного строительства в размере 100 000 руб. признается в месяце передачи объекта покупателю;

- на дату уплаты 40% от стоимости проданного объекта

Дебет 51 Кредит 62, субсчет «Расчеты с покупателями и заказчиками» - 840 000 руб. – поступила частичная оплата от покупателя;

- на дату уплаты 60% от стоимости проданного объекта

Дебет 51 Кредит 62, субсчет «Расчеты с покупателями и заказчиками» - 1 260 000 руб. – поступила оставшаяся часть оплаты от покупателя.

В налоговом учете на УСН с объектом налогообложения «доходы» в налоговую базу по единому налогу включаются доходы:

- на дату уплаты 40% от стоимости проданного объекта – 840 000 руб.;

- на дату уплаты 60% от стоимости проданного объекта – 1 260 000 руб.