Вычет НДС по объекту, построенному в период применения УСН (доходы)

Организация применяет УСН (доходы). Организация является застройщиком и инвестором объекта коммерческой недвижимости: земля предоставлена в аренду под строительство, заключен договор с генеральным подрядчиком, источником финансирования затрат на строительство объекта является кредит. Уже сейчас понятно, что стоимость объекта превысит сметную и будет более 100 млн. руб. Поэтому планируем со следующего года перейти на общий режим налогообложения. Сможем ли мы принять к вычету НДС, предъявленный подрядчиком, если после перехода на общий режим объект еще будет строиться?

Согласно п. 6 ст. 346.25 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, применявшие упрощенную систему налогообложения, при переходе на общий режим налогообложения выполняют следующее правило: суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные налогоплательщику, применяющему упрощенную систему налогообложения, при приобретении им товаров (работ, услуг, имущественных прав), которые не были отнесены к расходам, вычитаемым из налоговой базы при применении упрощенной системы налогообложения, принимаются к вычету при переходе на общий режим налогообложения в порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ для налогоплательщиков налога на добавленную стоимость.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Капитальные вложения – это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство.

Таким образом, инвестирование в строительство объекта недвижимости (капитальные вложения) в целях получения прибыли от эксплуатации этого объекта в будущем (в период применения общего режима налогообложения), не связано каким-либо образом с предпринимательской деятельностью на УСН.

Кроме того, согласно нормам ст.ст. 346.16 и 346.17 НК РФ капитальные вложения и соответствующие им суммы НДС не признаются расходами для целей налогообложения на УСН. Статус расходов они приобретают только после ввода объекта в эксплуатацию.

Следовательно, при переходе на общий режим налогообложения организация, применяющая УСН, независимо от выбранного объекта налогообложения («доходы» или «доходы минус расходы»), вправе заявить налоговый вычет НДС, предъявленный ей подрядчиками и поставщиками в связи со строительством объекта в период применения спецрежима.

Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику в связи с осуществлением им капитального строительства:

- подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками);

- по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения строительно-монтажных работ;

- по объектам незавершенного капитального строительства.

При этом на основании п. п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ указанные вычеты налога на добавленную стоимость производятся в общеустановленном порядке, а именно:

- на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг);

- после принятия на учет приобретенных товаров (работ, услуг);

- (и) при наличии соответствующих первичных документов.

При осуществлении капитального строительства объекта недвижимости, который после ввода в эксплуатацию организация включит в состав основных средств, «принятие на учет» означает:

- отражение выполненных работ, оказанных услуг, связанных со строительством объекта, на субсчете 08-3 «Строительство основных средств»;

- оприходование оборудования, требующего монтажа, и отражение его стоимости на балансовом счете 07 «Оборудование к установке»;

- оприходование приобретенных материалов и отражение их стоимости на субсчете 10-8 «Строительные материалы».

Если организация планирует перейти на общий режим налогообложения, в период применения которого будет продолжено строительство объекта с последующем его вводом в эксплуатацию, то суммы НДС, предъявленные подрядчиками и поставщиками, следует сразу учитывать обособленно на балансовом счете 19. И, соответственно указанные счета-фактуры следует регистрировать по мере их получения в части 1 журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.

После перехода с начала календарного года на общий режим налогообложения счета-фактуры, предъявленные в период применения УСН и зарегистрированные в части 1 журнала учета, следует записать в книгу покупок и заявить к вычету в налоговой декларации по НДС за 1 квартал этого года.

Счета-фактуры, полученные в период применения общего режима налогообложения, регистрируются в журнале учета и книге покупок в общеустановленном порядке.

См. также письмо Минфина РФ от 31.05.2013 № 03-07-14/19964.